3 sai lầm khiến nhà đầu tư “lướt sóng” đất nền Nhơn Trạch không sinh lời

Trong suốt hơn 10 năm theo dõi và đồng hành cùng thị trường bất động sản Nhơn Trạch, tôi đã chứng kiến không ít nhà đầu tư hái ra tiền nhờ đón sóng đúng thời điểm, nhưng cũng có không ít người ôm đất hàng năm trời mà không chốt được lời, thậm chí lỗ nặng vì mắc phải những sai lầm cơ bản.

Đặc biệt ở phân khúc đất nền lướt sóng – nơi thời gian nắm giữ chỉ tính bằng vài tháng đến 1 năm – việc lựa chọn sai thời điểm, sai vị trí hay kỳ vọng quá mức là điều tối kỵ. Dưới đây là 3 sai lầm phổ biến nhất khiến nhiều nhà đầu tư thất bại tại thị trường Nhơn Trạch, được đúc kết từ kinh nghiệm thực chiến và phân tích cụ thể qua 3 dự án tiêu biểu: HUD Nhơn Trạch, XDHN Nhơn Trạch và Thành Hưng Nhơn Trạch.

1. Đầu tư theo phong trào – Không kiểm chứng thông tin thị trường

Một trong những sai lầm phổ biến nhất của nhà đầu tư F0 hoặc “tay ngang” là nghe theo lời giới thiệu, “tin bạn bè” hoặc chạy theo đám đông mà không tự kiểm chứng thông tin thị trường. Khi thấy nhiều người đổ xô về Nhơn Trạch, họ nghĩ rằng cứ mua là lời. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải khu nào, thời điểm nào cũng có thể “lướt sóng” an toàn.

Ví dụ, giai đoạn cuối 2022 – đầu 2023, dự án HUD Nhơn Trạch tung ra quỹ nền đẹp, gần trục đường chính, được thị trường kỳ vọng cao. Tuy nhiên, khi cầu thị trường sụt giảm do tín dụng bị siết chặt, nhiều nhà đầu tư mua theo tin đồn đã “mắc cạn”, không ra hàng được như kỳ vọng. Nguyên nhân không nằm ở dự án mà là họ mua sai thời điểm và không xem xét thanh khoản thực tế.

Bài học rút ra: Trước khi xuống tiền, cần kiểm chứng 3 yếu tố:

• Nguồn cung khu vực có đang quá nhiều hay không?

• Thanh khoản thực tế của các giao dịch gần đó là bao nhiêu?

• Thông tin quy hoạch, pháp lý có rõ ràng, khả thi hay chỉ là “kỳ vọng trên giấy”?

2. Mua sai vị trí – Kỳ vọng “ăn dày” ở khu chưa phát triển

Một sai lầm nữa là chọn mua đất nền ở các khu vực chưa có dân cư, hạ tầng chưa hoàn thiện, với kỳ vọng sẽ tăng giá gấp đôi trong vài tháng. Đây là kiểu đầu tư theo “niềm tin” chứ không phải theo logic thị trường.

Đơn cử như dự án XDHN Nhơn Trạch – một khu được quy hoạch bài bản, nhưng nhiều block nằm khá xa trung tâm, đường nội bộ chưa hoàn thiện, dân cư chưa về ở nhiều. Trong khi đó, một số nhà đầu tư lại xuống tiền vào những block sâu bên trong với giá ngang ngửa block mặt tiền, kỳ vọng “khu nào cũng tăng đều”.

Kết quả là sau gần một năm nắm giữ, các nền này vẫn chưa thể sang nhượng, bởi người mua hiện tại ưu tiên vị trí gần đường lớn, có tiềm năng kinh doanh hoặc về ở ngay.

Bài học rút ra: Với đầu tư lướt sóng, vị trí quyết định 70% khả năng sinh lời.

• Nên chọn các lô gần đường chính, trục kết nối, gần trường học, chợ hoặc tiện ích.

• Tránh mua các lô sâu trong dự án, hoặc khu mới mở chưa có hoạt động dân cư thực tế.

3. Kỳ vọng lợi nhuận quá cao – Thiếu chiến lược thoát hàng linh hoạt

Không ít nhà đầu tư Nhơn Trạch mắc kẹt vì kỳ vọng lợi nhuận ảo tưởng, đòi “gấp đôi trong 6 tháng”, trong khi thị trường đang chậm hoặc đi ngang. Khi giá không tăng theo kỳ vọng, họ giữ lại, chờ đợt sóng lớn hơn. Nhưng “sóng không tới” mà lãi ngân hàng và chi phí cơ hội cứ âm thầm ăn mòn dòng tiền.

Điển hình như dự án Thành Hưng Nhơn Trạch, từng có giai đoạn “nóng nhẹ” vào đầu 2024, nhiều nhà đầu tư đã có thể chốt lời 15–20%. Tuy nhiên, vì chờ giá tăng tiếp, họ không bán. Đến quý 3/2024, thị trường chững lại, một số còn phải “xả lỗ” vì áp lực tài chính.

Bài học rút ra:

• Cần đặt kỳ vọng sinh lời thực tế từ 15–30% là hợp lý trong giai đoạn hiện nay.

• Quan trọng hơn, phải có chiến lược thoát hàng rõ ràng: khi đạt mức kỳ vọng hoặc khi thị trường bắt đầu giảm nhiệt.

• Luôn chuẩn bị sẵn kế hoạch “cắt lỗ hợp lý” nếu thị trường không như mong muốn, tránh “ôm” trong vô vọng.

Lướt sóng đất nền Nhơn Trạch – Không dành cho người cảm tính

Thị trường đất nền Nhơn Trạch vẫn còn nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn, đặc biệt nhờ hạ tầng kết nối TP.HCM – Sân bay Long Thành và khu công nghiệp ngày càng hoàn chỉnh. Nhưng đối với nhà đầu tư lướt sóng, việc chọn sai thời điểm, vị trí hoặc kỳ vọng không thực tế sẽ khiến “cuộc chơi” trở nên đầy rủi ro.

Đúc kết từ 3 sai lầm phổ biến:

1. Đầu tư theo tin đồn, không xác minh thực tế

2. Chọn vị trí không phù hợp mục tiêu lướt sóng

3. Không có chiến lược thoát hàng cụ thể và kỳ vọng lợi nhuận phi lý

Lời khuyên từ người đã trải qua nhiều chu kỳ thị trường: Hãy lướt sóng bằng chiến lược, không bằng cảm xúc. Và hãy nhớ, đôi khi sang nhượng ở mức lời vừa phải, nhưng chắc chắn – còn tốt hơn nhiều so với kỳ vọng cao rồi mắc kẹt dài hạn.